La cessation du contrat de la Résidence hôtelière à vocation sociale – RHVS

La cessation de la location meublée en cas de Résidence Hôtelière à Vocation sociale

La Loi du 13 juillet 2006 a créé les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS), avec le louable souci d’ouvrir des établissements hôteliers de qualité à des personnes en mal d’hébergement, souvent pour des raisons financières ; cet hébergement s’effectue souvent par le biais d’un contrat commercial

Mais il faut bien comprendre que l’existence de ce contrat commercial d’hôtellerie est partagée d’une part au droit commercial et aux conditions générales de vente (CGV) de la société exploitante, et d’autre part aux dispositions spécifiques relatives à la protection d’un locataire dans une location meublée.

En effet le contrat hôtelier concerne un hébergement meublé (articles 631-11 et 632-1 du code de la construction et de l’habitation) et dans ce cas, lorsque le locataire est un particulier et qu’il a fixé son domicile principal dans le logement pour un durée minimum de huit mois, ce contrat hôtelier est automatiquement soumis à la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation (articles 2 et 25-3) : ce qu’on avait voulu écarter par voie contractuelle revient  par voie légale impérative.

Une société exploitant un SHVS l’a appris à ses dépens : bien que l’occupant ait cessé de payer son loyer, le juge a condamné ladite société à réintégrer sa chambre (dont il avait été expulsé en présence de la force publique) à défaut de décision préalable du juge autorisant une telle expulsion (Ordonnance de référé du président du tribunal d’instance de Versailles du 2 juillet 2019 ; l’exploitant hôtelier était représenté par le Cabinet LFA AVOCATS).

En résumé, l’existence d’un contrat commercial entre occupant et société exploitant une RHVS n’écarte pas les règles protectrices des locations d’habitation : le bail commercial aura beau être résilié (et il faut le résilier au plus vite en cas de manquement), il faudra veiller si besoin est (le critère est l’occupation depuis moins ou plus de 8 mois du logement) à respecter les dispositions légales sur les baux d’habitation.

Enfin, et même si l’occupation est inférieure à huit mois, les juges font prévaloir le droit au logement sur le droit de propriété « tant qu’il n’existe aucun caractère de gravité « : l’hôtelier ne peut pas expulser son client sans une décision de justice; c’est le sens de l’article 411-1 du code des procédures civiles d’exécution qui est une disposition générale couvrant un périmètre très étendu puisqu’il vise tout « lieu habité ».

Cette disposition a vocation à s’appliquer, que le locataire soit dans sa résidence principale ou temporaire ; en conséquence, comme il a été exposé ci-dessus, il faudra demander en justice l’expulsion du locataire, que ce soit au titre du contrat hôtelier ou par respect des dispositions de la loi de 1989 : l’Ordonnance précité a également rappelé cette règle.

Thierry FOYARD – LFA AVOCATS

 

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La pharmacie obtient son fonds d’investissement

Hasard du calendrier : c’est au moment où la CAVP (Caisse d’assurance vieillesse des pharmaciens) annonçait la création d’un fonds d’investissement de 20 millions d’euros que le haut-commissaire au gouvernement à la réforme des retraites indiquait qu’il prendrait en compte la spécificité de certains régimes spéciaux, selon des critères objectifs, avant de décider leur intégration dans le grand système universel.

C’est en effet faire preuve de créativité que de créer ce fonds, réclamé par beaucoup de pharmaciens, destiné à compléter un apport personnel et un emprunt classique d’un établissement bancaire, alors que se profile une disparition programmée de la CAVP.

Les pouvoirs publics auront donc peut-être scrupule à faire disparaître une Caisse qui sait agir pour la bonne cause non plus de ses retraités mais des primo-accédants.

Ceci dit, si la durée de vie de ce fonds CAVP était limitée, un autre fonds prendrait le relais puisque le syndicat UNPF a annoncé en décembre 2018 que son syndicat travaillait à « la mise en place du premier fonds éthique pour la pharmacie » en 2019 (Moniteur des pharmaciens n°3352) ; à suivre …

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CESSION D’HOTEL ET ACTE AUTHENTIQUE

 

CESSION D’HOTEL ET ACTE AUTHENTIQUE

La question revient régulièrement : faut-il, pour respecter les dispositions de l’article 504 du code général des impôts, recourir à l’acte notarié pour céder un fonds de commerce de débit de boissons ou d’hôtel, ou simplement une licence IV ?

Rappelons que cet article archaïque interdit aux propriétaires de laisser entrer chez eux des « boissons appartenant aux débitants » sans qu’il y ait « bail authentique ».

Mais d’une part il n’y a pas de sanction de nullité ni même de résiliation au cas où ce bail ne serait pas reçu par un notaire : arrêt Cour de Cassation 13 mars 1974 ; et d’autre part (et par voie de conséquence) l’acte de cession du fonds d’hôtellerie peut parfaitement être rédigé sous seing privé.

HOTEL- CESSION – ACTE NOTARIE – ACTE SOUS SEING PRIVE

 

 

 

 

 

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Une SRA peut-elle avoir un objet social étendu ?

On parle souvent de groupement à propos des SRA (Structures de regroupement à l’achat) créées par décret en 2009.

On sait aussi les difficultés rencontrées par ces structures qui se heurtent au refus des fabricants de leur accorder des conditions commerciales favorables.

Embarrassés par leur structure devenue parfois inactive, ses membres sont tentés d’étendre son objet social au-delà de la seule négociation et achat de produits afin de rendre utile cette entité, voire de la transformer en groupement multiservices.

Personnellement, nous rejetons cette extension : l’esprit de la loi qui a présidé à l’élaboration du texte, et la rédaction même de l’article D 5125-24-1, et du suivant, laissent penser que la SRA (comme la CAP) ont été créées dans le seul but d’aider les pharmaciens à éviter la classique rétrocession, hormis toute autre activité sauf celle d’organiser des actions de formation ou de diffuser des informations sur des thèmes de santé publique ; il est donc certain que créer une société à mono objet social peut paraître un luxe au bout d’un certain temps.

La seule nuance à apporter est qu’il est nullement interdit à notre avis que la SRA ait une filiale commerciale dont l’objet serait la mise en application des actions de formation à l’égard de ses membres.

 

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Limites du secret professionnel du pharmacien

Limites du secret professionnel du pharmacien

Un pharmacien s’est demandé s’il pouvait communiquer des ordonnances, où les noms des patients sont lisibles, dans une procédure en Justice, sans les anonymiser.

La jurisprudence civile comme ordinale reconnaît sans discussion que la production des pièces par le pharmacien qui sont nécessaires à la défense de ses droits est totalement légitime (la seule restriction, à écarter par définition en l’espèce, étant que ces pièces n’aient pas été obtenues par fraude).

On laissera de côté la question de la propriété de l’ordonnance, que certains attribuent au patient (le pharmacien devant alors logiquement demander l’autorisation de son client pour l’utiliser à son propre bénéfice).

 

Pharmacien – secret professionnel -contentieux TASS – indu

 

 

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Sectorisation des pharmacies : la surprise du chef … par l’ARS

Selon l’Ordonnance «RESEAU» et son nouvel article R 5125-4 du code de la santé publique (décret 30 juillet 2018), le directeur de l’Agence régionale de santé peut déterminer le ou les secteurs de la commune dans lesquels l’officine dont le transfert ou le regroupement est demandé, pourra s’installer, par application de l’article L 5125-18.

D’après le sens de ce dernier texte, cette sectorisation peut être décidée à tout moment, alors même qu’un dossier de transfert ou de regroupement a été déposé à l’ARS, ouvrant le délai de quatre mois d’instruction si ce dossier a été considéré comme complet.

Cela signifie donc que les demandeurs, qui ont étudié, élaboré, pris les contacts et les engagements nécessaires (bailleur, construction, aménagement …) découvrent au moment de l’instruction de leur dossier, voire même largement après son dépôt que l’emplacement choisi pour recevoir cette nouvelle officine n’est plus possible !

Généreusement, le texte octroie neuf mois supplémentaires (délai unique) comptant à partir de l’arrêté de rejet du dossier de l’ARS signifiant les conditions et le périmètre imposé.

En bref, c’est modifier les règles du jeu au cours de la partie ; est-ce que cela est compatible avec la recherche d’une sécurité de la loi et de son application ?

Certes, l’antériorité du dossier demeure pendant ce délai de neuf mois, et le délai de réponse de l’ARS est réduit à deux mois à compter de la réception des pièces justificatives, ce qui est à priori favorable au demandeur, même si cela crée un délai dans le délai ; mais comment articuler cette disposition allongeant le délai de neuf mois (R 5125-4 alinéa 2) avec celle affirmant que la demande portant sur le nouvel emplacement « est considérée comme présentée à la date de la demande initiale » (ib. alinéa 6), donc rétroactive, et par voie de conséquence créant un risque d’incohérence avec le délai de neuf mois.

Nous restons attentifs à la pratique des ARS.

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SPF-PL de Pharmaciens (Holding)

Il nous a été rapporté qu’un pharmacien bien intentionné avait trouvé la possibilité de déroger à l’interdiction pour une SPF-PL de détenir une participation dans plus de trois SELARL de pharmaciens, en se fondant sur l’article 51 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018, en visant les « expérimentations organisationnelles innovantes du système de santé ».

Il convient d’être direct et d’enlever tout espoir de dérogation :  les exceptions prévues par les dispositions de l’article 51 concernent les règles de facturation, de tarification, de partage d’honoraires ou de mission, mais certainement pas les règles juridiques de constitution et d’objet des sociétés holdings de pharmaciens.

En revanche, mais cela n’a rien à voir avec les SPF-PL, d’intéressantes exceptions sont possibles concernant les missions des groupements de professionnels de santé

Il nous a été rapporté qu’un pharmacien bien intentionné avait trouvé la possibilité de déroger à l’interdiction pour une SPF-PL de détenir une participation dans plus de trois SELARL de pharmaciens, en se fondant sur l’article 51 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018, en visant les « expérimentations organisationnelles innovantes du système de santé ».

Il convient d’être direct et d’enlever tout espoir de dérogation :  les exceptions prévues par les dispositions de l’article 51 concernent les règles de facturation, de tarification, de partage d’honoraires ou de mission, mais certainement pas les règles juridiques de constitution et d’objet des sociétés holdings de pharmaciens.

En revanche, mais cela n’a rien à voir avec les SPF-PL, d’intéressantes exceptions sont possibles concernant les missions des groupements de professionnels de santé.

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