La cessation du contrat de la Résidence hôtelière à vocation sociale – RHVS

La cessation de la location meublée en cas de Résidence Hôtelière à Vocation sociale

La Loi du 13 juillet 2006 a créé les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS), avec le louable souci d’ouvrir des établissements hôteliers de qualité à des personnes en mal d’hébergement, souvent pour des raisons financières ; cet hébergement s’effectue souvent par le biais d’un contrat commercial

Mais il faut bien comprendre que l’existence de ce contrat commercial d’hôtellerie est partagée d’une part au droit commercial et aux conditions générales de vente (CGV) de la société exploitante, et d’autre part aux dispositions spécifiques relatives à la protection d’un locataire dans une location meublée.

En effet le contrat hôtelier concerne un hébergement meublé (articles 631-11 et 632-1 du code de la construction et de l’habitation) et dans ce cas, lorsque le locataire est un particulier et qu’il a fixé son domicile principal dans le logement pour un durée minimum de huit mois, ce contrat hôtelier est automatiquement soumis à la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation (articles 2 et 25-3) : ce qu’on avait voulu écarter par voie contractuelle revient  par voie légale impérative.

Une société exploitant un SHVS l’a appris à ses dépens : bien que l’occupant ait cessé de payer son loyer, le juge a condamné ladite société à réintégrer sa chambre (dont il avait été expulsé en présence de la force publique) à défaut de décision préalable du juge autorisant une telle expulsion (Ordonnance de référé du président du tribunal d’instance de Versailles du 2 juillet 2019 ; l’exploitant hôtelier était représenté par le Cabinet LFA AVOCATS).

En résumé, l’existence d’un contrat commercial entre occupant et société exploitant une RHVS n’écarte pas les règles protectrices des locations d’habitation : le bail commercial aura beau être résilié (et il faut le résilier au plus vite en cas de manquement), il faudra veiller si besoin est (le critère est l’occupation depuis moins ou plus de 8 mois du logement) à respecter les dispositions légales sur les baux d’habitation.

Enfin, et même si l’occupation est inférieure à huit mois, les juges font prévaloir le droit au logement sur le droit de propriété « tant qu’il n’existe aucun caractère de gravité « : l’hôtelier ne peut pas expulser son client sans une décision de justice; c’est le sens de l’article 411-1 du code des procédures civiles d’exécution qui est une disposition générale couvrant un périmètre très étendu puisqu’il vise tout « lieu habité ».

Cette disposition a vocation à s’appliquer, que le locataire soit dans sa résidence principale ou temporaire ; en conséquence, comme il a été exposé ci-dessus, il faudra demander en justice l’expulsion du locataire, que ce soit au titre du contrat hôtelier ou par respect des dispositions de la loi de 1989 : l’Ordonnance précité a également rappelé cette règle.

Thierry FOYARD – LFA AVOCATS

HOTEL EXPULSION PROCEDURE

 

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PHARMACIE RECOUVREMENT INDU: il faut choisir

Beaucoup de pharmaciens (mais également des infirmiers ou es chirurgiens-dentistes et autres professions médicales), font l’objet d’une procédure de recouvrement des indus, c’est-à-dire de demande de remboursement par les caisses d’assurance-maladie de prestations considérées comme infondées.

La Cour de cassation vient de rappeler (arrêt du 24 janvier 2019 n°16-28.082) que les poursuites ne pouvaient pas s’effectuer sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (ce qui permettrait de bénéficier d’un délai de prescription plus long) mais sur le seul article L 133-4 du code de la sécurité sociale, en cas de simple erreur comme en cas de faute délibérée.

PHARMACIEN DENTISTE INFIRMIER RECOUVREMENT INDU

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OPERATIONS AU LUXEMBOURG

Nous informons notre clientèle que nous sommes à même de la renseigner sur toute opération ou prestation au Grand-Duché de Luxembourg par notre notaire correspondant sur place.

N’hésitez pas à nous partager vos projets

OPERATIONS LUXEMBOURG

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L’amendement dit « transparence » définitivement adopté et en vigueur à compter du 27 juillet 2019

Il s’agissait d’une ancienne revendication de la profession et surtout de l’Ordre des Pharmaciens, et qui vise à se donner les moyens d’apprécier le respect des règles en vigueur, notamment déontologiques, dans les relations entre titulaires et investisseurs non-pharmaciens.

En effet, l’article L4221-19 du Code de la Santé Public prévoyait déjà la soumission à l’Ordre des statuts, des conventions relatives au fonctionnement de la société et des rapports entre associés.

Cet article est aujourd’hui complété par « et lorsqu’ils existent, entre associés et intervenants concourant au financement de l’officine ou du laboratoire de biologie médicale ».

Cet ajout vise bien entendu les montages financiers proposés à de futurs titulaires par des fonds spéculatifs sous forme d’obligations convertibles en actions (OCA) par exemple ; mais pas seulement, car de nombreux groupements de pharmaciens proposent également ce type de financement à leurs futurs adhérents.

Reste que la notion d’ « intervenants concourant au financement de l’officine » est si large qu’elle englobe tout type de financement dont les établissements bancaires qui financent de manière classique les acquisitions d’officines de pharmacie, et également les prêts familiaux ou encore le refinancement Dailly ou encore le crédit interentreprise.

Bref l’application rigoureuse du texte risque d’entraîner une avalanche de dépôts à l’Ordre, sous réserve des deux constats suivants :

D’une part il est de notoriété que les associés ne déposent pas, déjà actuellement, toutes les conventions qui les lient entre eux :

D’autre part le dernier alinéa de l’article L 4221-19 impose un double filtrage : incompatibilité avec les règles professionnelles et privation de l’indépendance des pharmaciens.

Mais ces deux critères sont également susceptibles d’appréciation : l’incompatibilité s’apprécie-t-elle au niveau des pouvoirs d’action ou de vote, de la rétribution financière, de la morale de la profession ? la privation doit-elle être totale ou partielle, en fonction du champ d’action du pharmacien ?

Il reviendra aux conseils des pharmaciens d’aider leurs clients à faire ce filtrage en amont et à en justifier éventuellement.

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REMUNERATION VARIABLE ET CHIRURGIENS DENTISTES

REMUNERATION VARIABLE ET CHIRURGIENS DENTISTES

Un arrêt récent de la cour de Cassation (9 mai 2019) confirme la limite de validité des rémunérations variables, en usage notamment dans le milieu des cabinets de chirurgiens-dentistes.

En l’espèce le salarié était rémunéré à hauteur de 20 % des honoraires encaissés sur ses dossiers personnels, mais dont le prix était fixé par son employeur ; la cour de Cassation a considéré en l’espèce que cette partie de sa rémunération dépendait exclusivement de son employeur du fait que les honoraires des prestations étaient négociés par ce dernier avec le client.

En conséquence de quoi la cour a estimé que « la variation de la rémunération dépendait de la seule volonté de l’employeur » et a cassé l’arrêt de la cour d’appel, ce qui signifie que les juges de renvoi devraient déclarer illicite une telle clause.

Cette décision peut sembler sévère quant on sait que la fixation des prix ne dépend pas que de l’employeur et que bien d’autres facteurs entrent en considération (concurrence, nature du dossier …) ; peut-être faudra-t-il à l’avenir formaliser la partie de calcul du prix qui ne relève pas de l’unique volonté de l’employeur.

Rappelons que le 17 octobre 2007, la cour de Cassation (chambre sociale) avait déjà invalidé la clause de rémunération d’un chirurgien-dentiste fondée sur un pourcentage des soins pratiqués.

La plus grande prudence s’impose donc dans la rédaction des contrats de travail des dentistes (et d’autres professionnels du monde médical) et bien entendu notre cabinet est à la disposition de sa clientèle pour l’aider à la rédaction de ses contrats.

 

 

 

 

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PROCEDURE QUAND TU NOUS TIENS …

On sait que dans la nouvelle procédure d’appel semée d’embûches, les conclusions de l’intimée doivent être délivrées dans les trois mois des conclusions d’appel de l’appelant, conformément aux dispositions de l’article 909 du code de procédure civile ; à défaut elles sont irrecevables.

Mais y a-t-il une forme imposée pour cette remise ?

En l’espèce le prestataire d’un groupe d’hôtels qu’il avait assignés pour recevoir le règlement de loyers de location financière de matériels biométriques (et sur appel de la condamnation le concernant), avait reçu en réponse de la part desdits intimés la signification par le réseau virtuel interne des avocats le procès-verbal d’huissier par lequel ils avaient, le même jour, signifié leurs conclusions à un tiers partie en première instance mais qui ne s’était pas constitué en appel.

La Cour d’appel, confirmant ainsi l’ordonnance du conseiller de la mise en état, a reconnu que la « transmission électronique d’un acte d’huissier vaut remise régulière de conclusions », à partir du moment où, lors de la signification par le réseau virtuel, lesdites conclusions étaient bien annexées au procès-verbal d’huissier, l’information exigée par les textes doit être considérée comme bien été respectée, et le prestataire a été débouté successivement de sa requête en déféré, d’abord par le juge de mise en état et ensuite par la Cour.

Le mérite de cet arrêt est de donner des possibilités élargies au principe de communication, et le cabinet LFA, conseil des trois sociétés hôtelières concernées, ne peut que se féliciter, grâce à cet adversaire entêté, de cette avancée dans la science de la procédure (Cour d’appel de Paris 20 mai 2019).

PROCEDURE – APPEL – HOTELS

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La pharmacie obtient son fonds d’investissement

Hasard du calendrier : c’est au moment où la CAVP (Caisse d’assurance vieillesse des pharmaciens) annonçait la création d’un fonds d’investissement de 20 millions d’euros que le haut-commissaire au gouvernement à la réforme des retraites indiquait qu’il prendrait en compte la spécificité de certains régimes spéciaux, selon des critères objectifs, avant de décider leur intégration dans le grand système universel.

C’est en effet faire preuve de créativité que de créer ce fonds, réclamé par beaucoup de pharmaciens, destiné à compléter un apport personnel et un emprunt classique d’un établissement bancaire, alors que se profile une disparition programmée de la CAVP.

Les pouvoirs publics auront donc peut-être scrupule à faire disparaître une Caisse qui sait agir pour la bonne cause non plus de ses retraités mais des primo-accédants.

Ceci dit, si la durée de vie de ce fonds CAVP était limitée, un autre fonds prendrait le relais puisque le syndicat UNPF a annoncé en décembre 2018 que son syndicat travaillait à « la mise en place du premier fonds éthique pour la pharmacie » en 2019 (Moniteur des pharmaciens n°3352) ; à suivre …

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